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Quando o assunto é condomínio, um dos temas campeões de dúvidas certamente é a inadimplência. Muitos síndicos não sabem como lidar dentro da lei com os moradores inadimplentes. A possibilidade de responsabilização civil por parte do condomínio pela divulgação dos condôminos devedores, seja através de assembléia, seja pela inclusão do número da unidade devedora no balancete do condomínio ou afixação da relação de inadimplentes no quadro de avisos do prédio, assusta muitos gestores.
Isso porque, se por um lado, a gestão condominial se sente na obrigação de informar a saúde das finanças do condomínio para todos os moradores, por outro uma enxurrada de processos começa a tomar conta do condomínio. Por esse motivo, todo cuidado é pouco, pois a alegação mais comum entre os condôminos inadimplentes que tiveram o seu nome divulgado perante os demais moradores é a de que foram ofendidos ou mesmo foram expostos de forma vexatória, entrando assim, com um processo de indenização por danos morais.
Como o condomínio deve agir?
Mas, afinal de contas, como fica o condomínio diante dessa situação? De acordo com uma pesquisa realizada pelo Departamento Jurídico do Secovi, a jurisprudência vem sendo firme na decisão de não considerar tais atos dos gestores condominiais passíveis de gerar indenização, isso devido ao argumento da obrigação de a administração comunicar a todos os condôminos a situação financeira do condomínio. Por esse motivo, incluir no balancete as unidades que não efetuaram o pagamento da cota condominial não pode ser considerado uma prática desrespeitosa.
O Judiciário estadual tem decidido pela legalidade do ato ou pela inexistência de dano moral ao condômino que teve a sua unidade mencionada no balancete, dando como embasamento os seguintes fatores:
- É dever do condomínio informar aos condôminos detalhes da administração que vem sendo realizada, portanto, configura exercício regular de direito.
- A afixação do balancete, com o número dos apartamentos inadimplentes, sem indicação dos nomes dos condôminos inadimplentes, não configura dano à honra desses.
- O condômino que não cumpre as suas obrigações não pode se queixar quando ficar registrado, em balancete, o seu débito e quando os outros condôminos reclamarem dessa inadimplência.
A respeito da afixação da relação dos inadimplentes no quadro de avisos, o entendimento é de que essa prática constitui cobrança vexatória, portanto, passível de reparação. Já com relação à divulgação da listagem de devedores em assembléia, vale lembrar que a reunião condominial é o fórum competente para discussão e deliberação dos assuntos de interesse coletivo, dentre os quais se insere, entre os mais importantes, a situação financeira do condomínio. Portanto, é dever do síndico comunicar aos demais condôminos os recebimentos e gastos efetuados no determinado período.
Vale destacar que, um dos papéis fundamentais do síndico e também dever legal, é o de prestar informações, assim como oferecer transparência aos atos de sua gestão. Outro ponto que deve ser destacado é que, antes de incluir no balancete uma unidade como devedora, ou mesmo levar o assunto para a assembléia, é indispensável que não reste qualquer dúvida quanto ao não-pagamento da cota, a cobrança indevida da taxa pode gerar responsabilidade de indenização.
