Quem paga cada tipo de despesa no condomínio?

Muitas pessoas decidem morar em condomínios principalmente pela comodidade e segurança que esse formato oferece. No entanto, nem sempre tudo isso é verdade, já que, uma vez que morando em condomínios deve-se ter atenção não apenas com a manutenção da sua residência, mas também às áreas comuns do condomínio como um todo.

Um ponto que pode gerar questionamentos e problemas entre condôminos e síndico são as despesas do empreendimento, principalmente aquelas inesperadas. Pode ser um vazamento entre unidades, a rede de gás, uma infiltração que esteja vindo da fachada, tudo deve ser analisado com muita cautela.

Estas dúvidas são comuns em diversos condomínios pelo país. Mas para entender melhor o pagamento destas despesas, precisamos falar sobre responsabilidades, e é isso que vamos explicar neste texto.

Tipos de despesas

Antes de mais nada, precisamos relembrar que existem dois tipos de despesas em um condomínio.

As despesas Ordinárias, que são aquelas rotineiras e indispensáveis para o bom funcionamento do condomínio, em que há um desembolso mensal para seu pagamento. Fazem parte das despesas ordinárias os salários de colaboradores e prestadores de serviços, encargos fiscais e trabalhistas, contas de água, luz e telefone, gastos com manutenção, conservação e pequenos reparos, seguro, valores administrativos, entre outras.

E também existem as Despesas Extraordinárias, que são todos aqueles gastos que não estão previstos. São os casos de vazamentos, reformas urgentes, substituição de equipamentos, benfeitorias, projetos de paisagismo, etc…

Mas e no caso dos imprevistos?

O síndico tem a obrigação de elaborar um orçamento que esteja adequado à realidade do edifício para o ano seguinte. Essa previsão deve contemplar todas as despesas ordinárias do ano para garantir que os pagamentos e manutenções sejam feitos dentro do prazo e com o maior conforto para os condôminos.

Mas existem os casos imprevistos, em que problemas acontecem dentro do do condomínio ou de unidades do condomínio. E é justamente onde começam a surgir as dúvidas. Dependendo do ocorrido a responsabilidade será do condomínio ou das unidades (sejam elas habitadas por moradores proprietários ou moradores inquilinos). Aqui é fundamental destacar que não há unanimidade sobre o assunto, inclusive entre juristas.

Essa situação acontece devido à inexistência de informações na Lei dos Condomínios a respeito deste tipo de assunto. Alguns pontos polêmicos e importantes nesse caso são os seguintes:

Vazamentos e infiltrações entre apartamentos

Esses problemas costumam gerar muita confusão em condomínios. Geralmente, quando há problemas de encanamento em um apartamento e os reflexos são sentidos na unidade do andar de baixo, o conflito é no momento de providenciar o reparo e, é claro, pagar a conta.

Os edifícios, em sua maioria, possuem duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal). A vertical é a que conduz a água e o esgoto entre a rua e os andares. É de uso geral e, portanto, a responsabilidade dos consertos é do condomínio. Por sua vez, a horizontal liga a coluna ao apartamento e é de uso particular. Nesse caso, o problema é do morador.

Varandas

A manutenção do piso ou do teto das varandas é de responsabilidade de cada unidade (moradores). Mas, se comprovado que o vazamento possui como origem, por exemplo, uma tubulação vertical da rede central que serve todas as unidades, então essa responsabilidade será do condomínio, ou seja todos pagarão pelo reparo. Já a manutenção das partes externas e visíveis da varanda, sempre cabem ao condomínio.

Coberturas

Como dispõe o artigo 1.340 do Código Civil, as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve. Infiltrações e outros problemas com origem em terraço de uso e propriedade comum são consertados pelo condomínio.

Fachadas

Não adianta adiar a manutenção da fachada do prédio apenas porque a obra terá um alto custo. Além da deterioração do patrimônio comum, o condomínio pode ser responsabilizado pelos custos de reparação dentro das unidades, caso seja comprovado que foi pela fachada que adentrou a umidade.

Geralmente é o condomínio quem arca com esse tipo de custo. Para evitá-lo, é fundamental manter a manutenção da fachada sempre em dia, seja com a recolocação ou substituição de pastilhas, pintura ou um novo acabamento. Também é importante manter a umidade longe das unidades, já que são elas as causadoras das infiltrações.

Janelas

Quando as infiltrações são vindas das janelas a responsabilidade não é do condomínio. Isso ocorre, por exemplo, quando há falta de manutenção das esquadrias, como borrachas, silicone ou escova. Também vale verificar se a raiz da infiltração não é a instalação incorreta de aparelhos de ar-condicionado. Quando a situação é uma dessas, a responsabilidade pela infiltração é do condômino.

Rede ou instalações de gás

Ainda que a instalação de gás seja composta por diferentes canos, todos individualizados, é considerada coisa comum, tendo em vista o potencial de perigo que cerca o assunto e por conta da instalação percorrer áreas de uso comum do edifício.

Desta maneira, tanto a instalação, quanto a manutenção dos canos de gás, são de responsabilidade e incumbência do condomínio, e seus gastos deverão ser arcados por todos os condôminos, com base no critério de rateio de despesa previsto na Convenção.

Rede elétrica

Os danos que ocorrerem na parte interna da unidade devem ser resolvidos pelos condôminos. O restante está sob os cuidados do condomínio. A única exceção é a troca de fiação do apartamento. Nesse caso, o proprietário arca com os gastos e potenciais prejuízos à rede elétrica. Além disso, é necessário obter aprovação do síndico e uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

Interfones

Em qualquer outra circunstância, o condomínio é o responsável, mesmo que a falha esteja em apenas um apartamento. Mas, o compromisso é do morador quando for identificado que o problema foi ocasionado por mau uso do aparelho.

Qual a responsabilidade do morador?

Agora que você já sabe quais tipos de imprevistos são de responsabilidade do condomínio ou dos moradores, é importante ressaltar que dentro da cada unidade, existe também uma divisão de responsabilidades, caso o condômino seja proprietário ou inquilino.

A Lei do Inquilinato especifica que o proprietário tem a obrigação de quitar as despesas extraordinárias e o inquilino, quando houver, deve pagar os gastos ordinários. Em certos casos, o contrato pode determinar o ressarcimento futuro de valores indevidamente desembolsados pelo locatário.

Nessas situações, o morador deve apresentar ao locador os comprovantes de pagamento e solicitar o reembolso pela imobiliária. Ainda existe a questão do fundo de reserva, que pode ser pago pelo inquilino ou pelo proprietário. A definição depende do uso que será destinado ao dinheiro. Se for voltado à reposição dos gastos de manutenção do condomínio, a quitação deve ser realizada pelo locatário da unidade.