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É comum quando se aluga um quarto, casa ou apartamento, não saber muito bem quais são as regras básicas que devem ser seguidas, assim como aquelas que o locador deverá cumprir. Essas regras são estabelecidas pela Lei do Inquilinato e devem ser cumpridas mesmo com a existência de contratos informais entre inquilino e proprietário do imóvel. As cláusulas determinadas por essa lei garantem o conforto do inquilino e evitam possíveis problemas no futuro.
Antes de mais nada, vamos a uma explicação básica sobre o que é a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91). Essa é a lei que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais, e tanto locador e inquilinos devem conhecer muito bem seu conteúdo antes de fechar um negócio.
A lei de locação em si é bastante abrangente, mas ainda assim existem muitas pessoas que possuem dúvidas a respeito disso. Pensando nessas possíveis dúvidas que possam surgir, no post de hoje vamos abordar alguns pontos fundamentais para que inquilino e proprietário conheçam melhor seus direitos e deveres.
Mudanças recentes
No ano de 2016 a Lei no Inquilinato sofreu algumas mudanças significativas em seu texto original. Por isso, o primeiro passo antes de fazer um aluguel é conhecer bem a Lei e suas novas determinações.
Ao alugar um imóvel um dos primeiros itens que devem ser observados é no que diz respeito ao prazo do contrato do aluguel, que pode ser feito por tempo determinado ou indeterminado. Quando o contrato tem um tempo determinado, a renovação do mesmo ocorre de maneira automática após a finalização do prazo caso nenhuma das partes se manifeste contrária a continuidade. Em casos indeterminados, seu término ocorre no caso de ausência de pagamento do aluguel ou de outros encargos.
Tanto inquilino quanto proprietário devem estar atentos no quesito devolução do imóvel. De acordo com a Lei estabelecida em 2010, o prazo para a ação de devolução do imóvel é de no máximo 45 dias. Já no caso de despejo o prazo são de 30 dias para se abandonar o imóvel, na lei anterior, esse prazo era de seis meses. Em contratos sem garantia, o inquilino que faltar com o pagamento do aluguel pode ser chamado para desocupar o imóvel em até 15 dias.
Direitos do Inquilino
Entrega de chaves: é dever do proprietário entregar o imóvel em condições de uso para o inquilino. Além disso, ele fica responsável por corrigir problemas e defeitos que são anteriores à locação. Quando o imóvel alugado é entregue ao locador, geralmente é realizada uma vistoria que tem como objetivo determinar se o ambiente está em condições para a devolução. É importante ter atenção, pois quem determina se o imóvel está pronto para a entrega é o proprietário ou a imobiliária que intermediou a locação, portanto o inquilino deve se manter atento a descrição do imóvel no contrato.
Taxas administrativas: caso a unidade seja alugada por meio de uma imobiliária, é o proprietário quem paga as taxas de administração e de intermediações, como a conferência de idoneidade do locatário ou seu fiador. Impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio devem ser pagos pelo proprietário, a não ser que fique acordado no contrato que essas despesas serão do inquilino.
Despesas do condomínio: o proprietário também deve pagar despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas e instalações de equipamentos de segurança e incêndio. Indenizações trabalhistas e previdenciárias de funcionários ocorridas antes do início da locação também são responsabilidades do proprietário do imóvel alugado.
Deveres do Inquilino
Aluguel: pagar sempre no prazo determinado em contrato o valor do aluguel e os encargos da locação
Zelar pela propriedade: cuidar e zelar pela residência. Ao fazer a devolução do imóvel, o estado do mesmo precisa estar de acordo com o momento da entrega.
Danos: se o imóvel sofrer qualquer tipo de dano ou defeito, o locatário poderá notificar o proprietário de maneira imediata. Se os danos foram causados pelo locatário, seus dependentes, familiares ou visitantes, é de responsabilidade dele arcar com os custos dos consertos e realizá-los.
Modificações: é proibido modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário do imóvel.
Regras do condomínio: o inquilino deve pagar as despesas ordinárias do condomínio, além de cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos. Despesas ordinárias são entendidas por aquelas necessárias à administração, algumas delas são:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Consumo de água e esgoto, gás e luz das áreas comuns;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- Manutenção, conservação e reparos das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Aplicação da Lei do Inquilino
A Lei do Inquilinato possui influência direta no dia a dia de quem aluga um imóvel. Por isso, podem surgir diversas dúvidas ao longo do contrato. Selecionamos algumas questões que são bastante frequentes entre locadores e locatários, veja abaixo:
- Quebra de contrato: como falamos anteriormente os prazos dos contratos de aluguel podem ser elaborados por tempo determinado ou indeterminado. O mais comum é que os contratos tenham período determinado, como 12, 24 ou 30 meses. Mas, esse prazo pode variar, pois não existe um tempo mínimo ou máximo estabelecido por lei.
No caso ocorra uma quebra de contrato por parte do inquilino, a legislação estabelece que será necessário o pagamento proporcional ao período estipulado no documento. Não havendo prazo, pode existir uma porcentagem prevista dentro do contrato de aluguel. Na ausência de qualquer determinação, é possível solicitar que uma porcentagem seja judicialmente estabelecida.
Vale ressaltar que na maioria das quebras de contrato por parte do inquilino pode ser cobrada uma multa. No entanto, existe uma exceção: quando a mudança ocorre devido a contrato de trabalho, em que o morador passa por uma transferência. De qualquer maneira, é necessário notificar formalmente o proprietário com 30 dias de antecedência para que a cobrança de multa não ocorra.
- Encerramento de contrato pelo proprietário: o dono do imóvel também precisa cumprir o contrato até o prazo estabelecido. Há alguns casos específicos onde ele poderá solicitar de volta o imóvel como: demolição do prédio onde está localizada a unidade, obras que vão aumentar a área construída, para uso residencial dele, do cônjuge ou descendentes. Mas esses casos são válidos apenas em contratos longos.
- Obras dentro do imóvel: o que fica determinado a partir da interpretação da Lei do Inquilinato, é que reparos relacionados a problemas anteriores à locação do imóvel são responsabilidade do proprietário. Manutenções estruturais também ficam por conta do proprietário do imóvel, tais como uma infiltração que ocorre logo depois da mudança do inquilino para um apartamento, por exemplo.
Mas, o inquilino é responsável pelos consertos realizados para corrigir danos ao imóvel causados por si mesmo, seus dependentes, familiares ou convidados. Além disso, se o inquilino quiser efetuar qualquer tipo de modificação que altera a estrutura interna ou externa do imóvel, ele deve entrar em contato e pedir autorização por escrito ao proprietário.
- Pagamentos, atrasos e inadimplência: no caso de atraso, o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel a partir do primeiro dia de atraso. Já se o inquilino não pagar as taxas condominiais em dia, o proprietário tem o direito de pedir pelo despejo do indivíduo.
Segundo a Lei do Inquilinato, o locatário que faltar com o pagamento do aluguel pode ser convocado a desocupar o imóvel em até 15 dias. Mas vale lembrar que o proprietário tem o direito de iniciar uma ação de despejo com um dia de atraso do aluguel. Se o contrato possuir garantias como seguro-fiança ou mesmo fiador, estes dispositivos serão acionados.
- Contratos com caução: para aluguel realizado utilizando a caução como garantia, é importante saber que a Lei nº 8245/91 garante que a caução em dinheiro, que não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança. Ao final do contrato, o dinheiro é devolvido ao locatário com juntamente com os rendimentos do período.
A devolução desse valor apenas ocorre quando o imóvel é entregue dentro do prazo, em perfeitas condições e com o pagamento dos aluguéis em dia. Caso isso não aconteça, o proprietário possui o direito de usar o valor para cobrir essas despesas. Se o prazo for renovado, a quantia só retorna ao locatário quando o mesmo sair do imóvel.
