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A Convenção, conjunto de normas gerais sobre os deveres e direitos do condomínio, estabelece os cuidados com assuntos internos e externos. Por possuir caráter estatutário ou institucional, não é um contrato e por esse motivo alcança não apenas os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio.
Mas, para que tenha validade também contra terceiros é essencial que a Convenção tenha o registro em Cartório de Registro de Imóveis, pois desta forma se torna pública. A primeira Convenção do condomínio já é válida, mesmo sem registro em cartório, desde que assinada por, no mínimo, dois terços do total das frações ideais do condomínio, de acordo com o que estabelece o artigo 1.333 do Código Civil.
Cada condomínio deve redigir a sua Convenção, assim que começa a ocupação pelos moradores que estarão sujeitos à Convenção e também, ao Código Civil. Uma vez assinada pelo número mínimo de condôminos, a Convenção que constitui o condomínio já passa a ser plenamente válida e deve ser respeitada por todos os condôminos, sejam eles proprietários, inquilinos ou comodatários.
O registro em cartório tem como única finalidade torná-la válida, também, contra terceiros estranhos ao condomínio, pois o registro a torna pública. Assim, após o registro, poderá a Convenção ser aplicável também a visitantes
Como a Convenção de condomínio é aplicada?
Todas as regras que foram estabelecidas na Convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor. Portanto, como falamos acima, assim que iniciada a ocupação dos imóveis, o condomínio deve começar o processo de estipular suas regras e montar a sua Convenção do condomínio baseada no Código Civil, sem desrespeitar a legislação.
Após elaborada a Convenção, as mudanças no documento só poderão ser realizadas por meio de votação da assembleia e aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos presentes na reunião, de acordo com o que estabelece o art. 1.351 do Código Civil.
Nos casos em que o Regimento Interno estiver inserido na Convenção, ele passa a ter vigor simultâneo a ela. Caso seja um documento separado, o Regimento precisa ser registrado em Cartório de Títulos e Documentos.
Apesar de existirem vários modelos de convenções de condomínio disponíveis na internet, é essencial que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades. Esse é um documento bastante complexo e que afeta diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é indicado que o condomínio procure auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com suas especificidades.
O que ocorre em um condomínio sem Convenção registrada?
A falta de registro da Convenção pode causar vários problemas ao condomínio quando aplicada aos moradores e também a terceiros em casos como, por exemplo, quando existe uma cláusula que prevê que o condomínio não é responsável pela guarda de veículos e outros bens nas garagens do edifício e, consequentemente, não se responsabiliza por eventuais danos causados por furto ou roubo, entre outros casos. Quando a Convenção está registrada em cartório, a norma é válida para todos, condôminos ou estranhos que, eventualmente, deixem seus veículos na garagem do condomínio, por exemplo.
O registro da Convenção de condomínio também é o momento no qual a obrigação pelas taxas condominiais começa a ter caráter propter rem, por esse motivo as dívidas anteriores a essa data devem ser cobradas de quem era o proprietário do imóvel à época.
