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Infelizmente, é muito raro um síndico que não passa pelo problema de ter ao menos um condômino inadimplente.
A falta de pagamento das cotas condominiais se torna um obstáculo real cada vez maior em todos os condomínios do país.
Não ignorar este problema é fundamental. Neste post reunimos 7 pontos que não devem ser ignorados na hora de lidar com a inadimplência do condomínio.
1. Enviar boletos com antecedência é igual a menos inadimplência
Gestão de Cobrança no condomínio é essencial. Os condôminos precisam ter um prazo para organizar o pagamento da taxa. Não adianta enviar a cobrança com apenas um ou dois dias de antecedência e esperar que eles paguem o condomínio no vencimento.
2. Entender que síndico não deve ficar inadimplente
Não existe nada na legislação que diga exatamente o que se deve fazer quando o síndico fica inadimplente.
A solução mais correta seria que ele renunciasse voluntariamente, por questões éticas, mas também por algumas razões de ordem prática como:
1. A presença do síndico é fundamental nas assembleias. E este, como qualquer condômino, não pode participar das deliberações assembleares, nem votar, de acordo com o Código Civil. O artigo 1335, inciso III, institui que “São direitos do condômino (…) votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.” Ou seja, são direitos que o inadimplente perde.
2. Também é muito importante nas assembleias a presença e participação dos conselheiros e do subsíndico, no que diz respeito às tarefas que desempenham, auxiliando e fiscalizando o síndico.
3. Como o síndico é o responsável legal pela cobrança dos inadimplentes (CC, artigo 1348, inciso VII), cria-se um embaraço prático e ético: como vai representar o condomínio numa cobrança judicial contra si mesmo?
3. Ter uma régua de cobrança
Inadimplência é sinônimo de transtorno para qualquer condomínio, isso nós já sabemos!
É importante que o síndico aja de forma muito responsável nestes casos, mantendo uma régua de cobrança definida de forma isonômica para todos os condôminos inadimplentes.
Esta régua dever ser definida, adotada e divulgada em Assembleia Geral, registrando que a partir de certo período de atraso as cotas deverão ser cobradas pelas vias judiciais.
O recomendável é que a partir de 30 dias de atraso, a unidade em atraso seja notificada extrajudicialmente.
Persistindo o atraso esta cota deverá ser cobrada judicialmente e isso passa a ser um dever legal do síndico.
4. O que o Síndico NÃO deve fazer na hora de controlar a inadimplência:
Expor o nome do inadimplente: elaborar listas expondo os nomes de quem está inadimplente com o condomínio em locais como elevador e quadro de avisos não é recomendado e ainda pode ser interpretado como dano moral.
Proibir a participação em assembléia: não se pode, simplesmente, proibir um condômino de sentar e assistir a uma assembleia que está acontecendo na área comum. O condômino apenas fica impedido de votar durante a mesma.
Taxa de contingência: essa taxa tem como objetivo cobrir uma possível falta de verba devido ao aumento da inadimplência. A cobrança dessa taxa pode gerar muitos conflitos entre os moradores e não é uma prática indicada.
Proibir acesso e utilização de área comum: o morador não deve ser privado de se utilizar de nenhum tipo de área do condomínio. Essa medida pode causar futuras ações judiciais ao condomínio. Mas, caso essa seja a vontade do síndico e dos moradores, é importante ter cautela, registrando esse tipo de decisão em assembleias.
5. Conhecer cada tipo de inadimplente
Os tipos de inadimplentes em um condomínio geralmente se diferem pelo motivo e tempo de dívida. São eles:
➡ Inadimplente dentro de 30 dias: geralmente por motivos de falta de planejamento financeiro familiar;
➡ Inadimplente dentro de 3 meses: diminuição repentina da renda familiar, enfermidades, e outros imprevistos;
➡ Inadimplente contumaz: por motivos de desemprego e/ou crise econômica.
Saber diferenciar cada um dos tipos de inadimplentes é essencial para gerir uma cobrança humanizada no condomínio. Além disso, ter esse conhecimento garante maior previsibilidade na hora da previsão orçamentária.
6. Saber a diferença entre impontualidade e inadimplência
O condomínio que tem problema com impontualidade, tem dificuldade em ter o valor total da sua receita na data certa. O perfil dos moradores costuma ser o de que paga a taxa condominial, porém sempre com um certo atraso.
Já o condomínio que tem problema com inadimplência, possui um problema considerado mais crônico, em que os condôminos deixam de pagar a taxa por um, dois, três ou mais meses.
É importante lembrar que a impontualidade é a premissa da inadimplência, e se não controlada as finanças do condomínio podem ser comprometidas.
Além do mais, sem ter a receita total disponível na data combinada, fica complicado para o síndico pagar todas as contas em dia. A Receita Garantida disponibiliza o valor total provisionado e aprovado, 1 dia útil após o vencimento do boleto.
7. Manter a taxa de condomínio baixa
Hoje em dia os síndicos se esforçam para criar incentivos para o pagamento em dia da taxa condominial. O problema é que muitas vezes alguns deste incentivos são considerados ilegais e acabam criando mais problemas para o condomínio.
Manter a taxa de condomínio baixa e ajustada continua sendo a medida mais sensata e segura. Investir em melhorias que trazem economia a curto, médio e longo prazo, e trabalhar com a Receita Garantida é o melhor jeito do síndico não ser pego desprevenido e não ser esmagado pela inadimplência! ⠀
