Como é feito o rateio no condomínio?

Um debate que costuma sempre causar muita polêmica dentro dos condomínios é sobre como é feito o rateio das despesas. Embora seja um procedimento bastante comum na rotina dos condomínios, o assunto acaba gerando dúvidas em muitos síndicos e condôminos, culminando em alguns casos, em questionamentos na justiça sobre a legalidade da maneira como está sendo realizado por alguns gestores.

O texto do Novo Código Civil que aborda como deve ser realizado o rateio sofreu uma pequena mudança, abrindo margem para mais dúvidas de como o processo deve ser colocado de forma legal em prática. Tire suas dúvidas sobre rateios no nosso post de hoje. Confira!

 

Rateio de acordo com o Novo Código Civil

 

Na Lei 4.591/64, que anteriormente regulava os condomínios em edificações estava previsto, no artigo 12, que:

“Cada condômino concorrerá nas despesas de condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio”.

E, no seu parágrafo primeiro, ressaltava que:

“Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade”.

O texto do Novo Código Civil, que revogou a lei 4.591/64 no que diz respeito aos condomínios edilícios, no artigo 1334, apresenta que deve constar, na Convenção condominial, uma cláusula contendo “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”.

O artigo 1336, por sua vez, apresentava que é dever do condômino, “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais”, caso a Convenção seja omissa à este assunto.

Na verdade, grande parte das Convenções prevê o rateio com base na fração ideal. No entanto, também podem ser utilizados outros critérios, tais como: pela quantidade de uso, pela proporção da área ideal no terreno atribuída a cada apartamento, pela efetiva utilização das coisas e serviços comuns, entre outros pontos.

Já as obras devem ser aprovadas previamente em assembleia, com exceção às obras urgentes, necessárias à habitabilidade do condomínio. Neste caso, se as despesas forem grandes, a assembleia deve ser convocada de forma imediata para que o síndico comunique que a obra será feita.

De acordo com o Código Civil, obras em locais usados por apenas um ou alguns condôminos serão rateadas entre estes: “CC, Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”

Além disso, cabe ao proprietário da cobertura as despesas de novas impermeabilizações e reparos de seu terraço: “CC, Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.”

 

Divisão por unidade ou Fração Ideal?

 

Há condomínios que fazem a divisão por unidade, já outros pela fração ideal. Porém, de acordo com a Lei Federal 4.591/64 em vigor e o Código Civil, que trazem normativas sobre condomínios em edificações, as divisões tanto das despesas ordinárias, como água, energia elétrica, funcionários, quanto das extraordinárias, como reformas e aquisição de equipamentos, devem ser realizadas com base na proporção da fração ideal.

No entanto, se a Convenção do condomínio dispuser em contrário, a divisão deve ser feita conforme a convenção. É importante que o síndico faça valer a Convenção do condomínio, que deve ser uma extensão do Código Civil, salvo se ela estiver desatualizada. Nesta hipótese, sua atualização é indispensável. O rateio das despesas por fração ideal é uma direção para divisão dos gastos. Mas, o próprio Código Civil, autoriza que o critério de rateio das despesas seja diferente em relação à fração ideal.

 

Como fazer a divisão?

 

De modo geral, nos condomínios em que o critério da divisão pela fração ideal é adotado, as unidades maiores acabam pagando de forma proporcional taxas maiores também. Isso devido à definição da fração ideal é a metragem das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.

Por isso, se for utilizado o critério da fração ideal, área construída ou área útil, com certeza o condômino proprietário de uma unidade com maior metragem arcará com um maior ônus no pagamento das despesas. Caso o critério de rateio esteja baseado em cotas iguais (por unidade), a metragem do imóvel não fará diferença alguma na divisão de gastos.

Se você quiser saber mais sobre fração ideal, leia este nosso post.

Como mudar a divisão de despesas no meu condomínio?

 

Caso a Convenção do condomínio já possua normas específicas acerca do rateio de despesas, estas deverão ser cumpridas por todos os condôminos, tanto os que possuem unidades residenciais quanto os que possuem unidades comerciais no condomínio.

Quando há interesse na modificação das normas de rateio, é possível que o assunto seja discutido em Assembleia. A alteração dessas normas dependem da aprovação de pelo menos 2/3 (dois terços) dos condôminos, de acordo com o que determina o art. 1.351 do Código Civil:

“Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.”

Vale lembrar que para fazer essa mudança, é necessário que se observe a Convenção do condomínio, a fim de averiguar a forma de rateio das despesas condominiais. Não havendo qualquer norma neste sentido, como falamos anteriormente, o rateio é efetuado respeitando a regra geral do Código Civil, ou seja, pela fração ideal de cada unidade, com fundamento no art. 1.336, I, do Código Civil.