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Ser síndico não é tarefa fácil. Geralmente, quem assume essa função recebe pouco ou nada pelo serviço prestado e ainda tem que abrir mão de alguns dos seus momentos de descanso entre a rotina de trabalho normal para cuidar das responsabilidades que o cargo de síndico lhe impõe.
O condômino que assume a responsabilidade de síndico possui algumas obrigações que, se descumpridas, podem levá-lo a responder judicialmente. Essas obrigações estão listadas no Artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro.
É fundamental para que qualquer síndico possa desempenhar suas funções com qualidade e de maneira objetiva, conhecer esse artigo do Código Civil, o qual discorre sobre seus deveres e responsabilidades. Para ajudar nessa tarefa, hoje falaremos sobre cada um dos itens que compõem essa lista. Confira:
I Convocar a assembléia dos condôminos
Um dos principais deveres de um síndico é convocar assembleias de condomínio. A assembleia é o local onde toda e qualquer decisão do condomínio deve ser tomada. Mesmo que em grande parte das convocações feita pelos condomínios apenas os moradores ficam cientes, é obrigação do síndico convocar todos os membros do condomínio para a assembleia, sejam eles moradores ou proprietários de unidades.
II Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns
Os interesses comuns de qualquer condomínio, geralmente, compete ao síndico. Por isso, entre outras atribuições (CC, art. 1.348), representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele (inciso II) está na lista. Assim, o síndico representa a coletividade condominial, agindo em nome alheio dentro do que está previsto na Convenção e sob a fiscalização da assembleia, praticando os atos de defesa dos interesses comuns. Além disso, nas ações movidas contra o condomínio é o síndico que é citado e tem poderes para representar e defender a comunidade.
III Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio
O síndico tem o dever de informar, por meio de assembleia, a ocorrência de procedimento judicial ou administrativo, para que assim, em conjunto, todos possam decidir as medidas a serem adotadas na defesa dos interesses comuns do condomínio.
IV Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia
O dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia possui reflexo direto na convivência em condomínio. Essa é a única forma de ter um ambiente de paz e harmonia entre os condôminos. O respeito mútuo às normas do condomínio colabora para que isso seja uma realidade dentro desse espaço. Neste contexto, o síndico deve dar o exemplo, respeitando e fazendo respeitar as ‘Leis’ do condomínio. A obrigação em questão se aplica tanto para o síndico quanto para aqueles que participam da administração do condomínio, como subsíndico e Conselho Consultivo Fiscal.
V Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores
Zelar pela estrutura física do condomínio também é de competência do síndico, previsto no dever legal de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.
Este dever representa a responsabilidade do síndico na administração, na vigilância e na conservação das áreas de uso comum, tendo a obrigação de promover as obras necessárias à conservação imediata da edificação e demais áreas afins, ou a manutenção dos serviços necessários ao bem-estar de todos os condôminos.
VI Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano
O cuidado com a administração financeira do condomínio também está entre os deveres do síndico, cabendo-lhe a obrigação de elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. Apenas com o planejamento financeiro do condomínio é que será possível atender com qualidade e satisfação aos interesses da coletividade. Vale ressaltar que o Código Civil não exige qualquer qualificação para ser síndico.
VII Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas
É dever do síndico fazer a cobrança das taxas condominiais e multas. É importante que essa cobrança seja realizada dentro dos meios legais para que o gestor não sofra nenhum tipo de processo judicial. No entanto, muitos síndicos descumprem esse dever, quando concedem aos condôminos inadimplentes perdão de multas e juros moratórios, por exemplo. Quando o síndico perdoa juros e multa dos condôminos inadimplentes, está renunciando a um direito do condomínio, sobre o qual não possui poder, o que faz dele responsável pelo pagamento do que não foi cobrado.
VIII Prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas
É obrigatoriedade para o síndico apresentar de forma clara, através de relatórios específicos, as informações sobre as movimentações financeiras do condomínio. A prestação de contas do condomínio é realizada na Assembleia Geral Ordinária (AGO) e vale lembrar que quem aprova ou reprova as contas são os condôminos presentes, com a maioria simples dos votos. No entanto, quando exigido por algum membro do Conselho Fiscal ou condômino o síndico também deve apresentar os relatórios.
IX Realizar o seguro da edificação
Uma das atribuições mais importantes do síndico é o ato de realizar o seguro da edificação, contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. O seguro serve como uma garantia para o patrimônio constituído pela edificação. Na hipótese de não contratá-lo, o síndico estará sujeito a sanções legais das quais a mais grave é ter que responder com seu patrimônio pessoal no caso de acontecer um sinistro.
Vale lembrar que o Conselho Nacional de Seguros editou a Resolução CNSP nº 218/2010, estabeleceu novas regras para a contratação de Seguro Obrigatório de Condomínios, que deve contemplar: a) Cobertura Básica Simples: compreende as coberturas de incêndio, queda de raio dentro do terreno segurado e explosão de qualquer natureza. b) Cobertura Básica Ampla: compreende coberturas para quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel segurado, exceto os expressamente excluídos.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Com o aumento crescente das obrigações e responsabilidades dos síndicos, se torna cada vez maior a necessidade de contar com uma assessoria para a divisão de tarefas, com o objetivo de facilitar e tornar mais segura a administração do condomínio.
