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A preocupação em realizar o controle financeiro eficiente, tem se elevado cada vez mais nos condomínios. Principalmente quando se fala em transparência de atos e equilíbrio de gestão, dois termos muitos difundidos ultimamente em virtude da crise ética que o Brasil enfrenta.
Para que o condomínio funcione de maneira integral, com tudo que é necessário para proporcionar conforto e segurança a todos, é indispensável que tanto os síndicos, quanto os moradores conheçam o caminho que o dinheiro percorre no condomínio, levando em consideração a sua receita e também os pagamentos que devem ser feitos durante os meses.
Este é o assunto escolhido para este texto. Vamos entender o que acontece com o dinheiro, desde o momento em que o morador paga o boleto até a prestação de contas do síndico. Explicar um pouco mais sobre como funciona o fluxo de caixa do condomínio, o que acontece quando há um alto índice de inadimplência e quais os tipos de taxas e despesas de um condomínio.
O que é fluxo de caixa?
Primeiramente é importante esclarecer o que é o fluxo de caixa. Essa é uma ferramenta estratégica utilizada para administrar a movimentação do dinheiro em empresas e também de condomínios. O fluxo de caixa é uma maneira de visualizar e controlar as receitas e os gastos. Para colocá-lo em prática, é necessário registrar todo dinheiro que entra e todo dinheiro que sai do condomínio durante o mês, especificando os tipos de recebimentos e de gastos, as datas e os valores exatos de cada movimentação. Com o fluxo de caixa é possível visualizar o histórico de gastos e receitas, realizar análises e fazer projeções financeiras para o condomínio, portanto, trata-se de uma ferramenta indispensável para conhecer o caminho do dinheiro no condomínio.
Qual caminho o dinheiro faz?
O dinheiro arrecadado por meio do pagamento das taxas condominiais é direcionado diretamente à conta corrente do condomínio. A partir de lá, síndico ou administradora, realizam todos os pagamentos das despesas ordinárias do empreendimento, mantendo o restante em caixa. Os condomínios com gestão moderna, não deixam esses valores do fundo de reserva parados, mas sim aplicados em contas de investimento seguras em instituições bancárias idôneas.
Quais as receitas de um condomínio?
Se você é síndico, possivelmente já teve muitas dúvidas quanto os tipos de receitas do condomínio e onde cada uma pode ser aplicada de maneira adequada, certo? Conhecer como deve ser gerenciado o dinheiro arrecadado realmente é fundamental para que o síndico saiba quais ações pode ou não pode tomar dentro da administração.
Vamos apresentar a seguir as variáveis responsáveis pela composição das receitas condominiais para que assim você possa entender como esse dinheiro deve ser distribuído de forma correta.
- Taxa Condominial
A taxa condominial é cobrada a partir das despesas ordinárias ou correntes de um condomínio. São os gastos mais comuns e que todo mundo conhece. O condomínio, assim como cada unidade que o compõe, gasta luz, água e gás. Precisa pagar os seus funcionários e os materiais utilizados na limpeza e manutenção. Além de outros pagamentos obrigatórios que são recorrentes. Estes valores formam a base de uma taxa condominial, e geralmente, quando essa receita já tem destino para pagamento deste mesmo tipo de despesa.
Por isso que é tão importante, fazer previsão orçamentária, e dentro dessa previsão saber que:
- Todas estas taxas geralmente sofrem reajustes anuais.
- Possuem sazonalidades, em um mês se gasta mais energia, e em outro mais água por exemplo.
- Não podem sofrer atrasos de pagamento pois originam multas, juros e até cortes no fornecimento.
- O mesmo vale para atrasar salários e encargos dos funcionários.
Na maioria dos condomínios, essa receita é formado a partir do rateio, com base no que foi gasto. Porém, em outros já existe a prática de fazer um cálculo acima da média dos gastos, e cobrar um valor fixo, utilizando o que restar para o fundo de reserva ou fundo de investimentos. É uma forma de garantir uma espécie de segurança, uma vez que todos nós podemos ser pegos de surpresa por aumentos repentinos.
- Receitas extraordinárias:
Bem diferente do outro tipo, as receitas extraordinárias não incluem custos fixos e, portanto, nem sempre são cobradas de forma recorrente. Normalmente, elas estão vinculadas às benfeitorias ou melhorias realizadas nas áreas comuns do condomínio. São aquelas que vão ajudar a construir e melhorar o patrimônio de todos.
As receitas extraordinárias podem se dividir também, os tipos mais comuns são:
Chamada de Capital – a chamada de capital é uma receita arrecadada para uma destinação específica. O síndico aprova em assembleia uma resolução, e através de uma chamada de capital consegue realizar o que foi aprovado. É muito comum em condomínios antigos que precisam fazer obras grandes como, troca de fiação ou instalações hidráulicas. O valor de uma chamada de capital deve ser conhecido por todos e pode ser cobrado em taxa única ou parcelado. Toda essa receita precisa ser usada para aquilo que foi aprovado, inclusive se houver sobras, o destino desse dinheiro também deve ser decidido em assembleia.
Fundo de Reserva – esta receita é mais conhecida, uma vez que todo mundo paga mensalmente. O valor a ser arrecadado poderá ser fixado em percentual sobre a Taxa Condominial ou valor fixo. Podem ainda ter determinação de valor arrecadado máximo, de modo que não exista valor altamente expressivo sem em desuso. Sua destinação primordial é para fazer frente a despesas urgentes e expressivas, casos de força maior ou fortuito, nunca para custeio de despesas ordinárias. Constitui patrimônio do Condomínio e não pode ser restituído, devendo seu emprego, salvo casos de emergência, ser decidido em Assembleia especialmente convocada.
Fundo de Investimentos – é semelhante à chamada de capital, o que difere, é que no fundo de investimentos, se arrecada dinheiro para diversas benfeitorias. Os condôminos decidem em assembleia quanto vão arrecadar para este fundo, e também de que forma ele pode ser usado. É uma forma de garantir que o patrimônio de todos possa estar em constante manutenção e melhoramento, para valorizar ainda mais.
Receitas Complementares – são as mais incomuns, mas já são usadas em alguns condomínios no país. São aquelas oriundas de aluguel do topo do edifício para antenas por exemplo, ou aluguel de salão de festas, quiosques, churrasqueiras, espaços para home office. Nos novos condomínios clubes, em que existem áreas para que profissionais prestadores de serviços possam atender os moradores, pode ser cobrado também uma taxa destes profissionais. A destinação destas receitas não é regulamentada em lei, então deve ser decidida por todos, e pode ser usada para qualquer tipo de pagamento.
Depois da arrecadação, vem o pagamento.
Depois que a receita entra no condomínio, é hora de utilizar estes valores para cumprir com as obrigações. Como dissemos, cada receita já vem com sua destinação pré-definida, mas é claro que existem os imprevistos, e nessa hora o síndico precisa saber exatamente de onde sai o dinheiro para cada tipo de pagamento.
Para grandes sinistros há a cobertura do seguro predial, porém há outros pequenos incidentes que podem causar grande dor de cabeça, existem os fundos, e também a possibilidade de cobrança de taxa emergencial.
O que fazer se faltar dinheiro?
Considerando que as taxas e rateios são previamente calculados, não deve faltar dinheiro para as contas, pois a arrecadação mensal da taxa de condomínio deve ser o necessário para cobrir todas as suas despesas mensais. Porém, vários fatores podem ser responsáveis pela falta de dinheiro em um condomínio.
Um dos fatores que mais atrapalha a gestão financeira de um condomínio é o aumento imprevisível do percentual de inadimplência. Vale lembrar que a taxa de condomínio deve ser paga por todos os moradores ou donos do imóvel, mesmo quando o imóvel está desocupado, portanto, o não pagamento da taxa condominial se torna um grande problema para todos, causando principalmente:
- Déficit de verba no condomínio;
- Pagamento extra para os demais moradores;
- Cobrança judicial.
De acordo com o Novo Código de Processo Civil, o devedor será chamado para quitar a dívida em até 3 (três) dias úteis, podendo ser indicados bens à penhora caso o pagamento não seja feito. Além disso, não é mais necessária a notificação pessoal, podendo ser recebida, por exemplo, pelo porteiro do prédio.
Se a dívida não for quitada nem forem indicados bens, o juiz pode decretar a penhora de suas posses para pagar o valor devido, incluindo, em alguns casos, o próprio imóvel. Para evitar esse tipo de transtorno e os problemas financeiros, é indicado que o síndico procure o auxílio de profissionais para assessorar na gestão de inadimplência.
Mantenha o controle financeiro do seu condomínio, principalmente oferecendo atenção ao índice de inadimplência. Além disso, faça uma gestão transparente, realize a prestação de conta anual e disponibilize balancetes mensais para que os condôminos possam acompanhar todo o caminho do dinheiro no seu condomínio.
