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Para quem mora em apartamento a taxa de condomínio já faz parte das despesas mensais. Essa taxa tem como principal finalidade cobrir as despesas mensais do condomínio, como energia elétrica, água, manutenção, obrigações trabalhistas, pagamentos dos funcionários, entre outras. Por isso, a cobrança dessa taxa é essencial e garante o bom funcionamento do condomínio, tornando um lugar melhor para todos condôminos.
A inadimplência com certeza é um dos fatores que mais causam impacto nas finanças do condomínio. Ao mesmo tempo, a cobrança dos condôminos é um dos processo mais delicados dentro de uma gestão.
Mas, recentemente, o Novo Código Civil modificou significativamente as regras sobre cobrança de taxas condominiais, deixando muitos síndicos com dúvidas. Por isso, no post de hoje falaremos um pouco sobre como funcionam as leis de cobrança para taxas condominiais.
Como é calculado o valor da taxa condominial?
As dúvidas sobre a cobrança da taxa condominial já se iniciam a partir do seu cálculo. Segundo o Código Civil e como foi citado anteriormente, a taxa condominial serve para colaborar nas despesas mensais do condomínio. Essas taxas estão previstas na Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio), Art. 12 § 1º, na Lei 10.406/02 (Código Civil), Art. 1336, § 1º e na Convenção do Condomínio.
Já a forma como é realizada a cobrança está determinada na Convenção do Condomínio e é apenas sugerido pelo Código Civil que a melhor maneira de calcular o valor da taxa é por fração ideal. Como já explicamos em posts anteriores, a fração ideal é o valor da área total de cada unidade pertencente ao condomínio.
Essa forma de cálculo da taxa condominial divide opiniões. Há quem acredite que a maneira mais justa de determinar o valor da taxa é realizar uma cobrança de igual valor para todos. Já outras pessoas concordam com o valor baseado na fração ideal da unidade.
Quais as outras cobranças dentro de um condomínio?
Além das taxas mensais condominiais, existem também as despesas ordinárias e extraordinárias. As despesas ordinárias são calculadas com base nos gastos com luz, água, gás, pagamentos de funcionários, entre outras despesas do mês anterior.
Já as despesas extraordinárias, são aquelas com o objetivo de arrecadar dinheiro para melhorias no condomínio, como obras, pinturas, modernização e reforma de áreas comuns, entre outras.
Em relação ao calculo de despesas ordinárias e extraordinárias, ele deverá ser feito com base no que estabelece a convenção do condomínio – (fração ideal ou unidade) – devendo-se seguir para ambas as despesas. Existem muitas discussões sobre esse assunto, sendo assim, a forma mais segura de o síndico administrar será seguindo o que estabelece a convenção.
O que diz a lei sobre a cobrança de taxas condominiais?
Após esclarecermos um pouco sobre como é realizado o cálculo e quais os tipos de taxas existentes dentro de um condomínio, vamos falar um pouco sobre algumas mudanças apresentadas pelo Novo Código Civil para a cobrança de taxas condominiais em atraso. Segundo a nova lei moradores que não pagarem a taxa de condomínio em dia terão um prazo de até 30 dias para quitarem a dívida com o condomínio.
O morador também terá que pagar uma multa de 2% mais os juros de 1% ao mês corrigidos pela inflação durante o período de atraso. Caso esse atraso permaneça por mais um mês, o síndico ou a administradora do condomínio podem passar a cobrança para o advogado contratado pelo condomínio. Se mesmo assim, o pagamento não for efetuado, o advogado poderá entrar com uma ação judicial contra o proprietário da unidade, exigindo o pagamento da taxa.
Antes da nova lei entrar em vigor, o processo de cobrança era realizado em duas fases. Primeiramente, o condomínio teria que ingressar com uma ação de cobrança judicial e passar pelo processo de conhecimento, ou seja, provar que realmente a dívida existe. Esse processo poderia demorar entre dois e três anos e só após isso o pagamento poderia ser exigido judicialmente.
Com a nova lei, a fase do conhecimento não é mais necessária, agilizando significativamente todo o processo de cobrança. De acordo com a lei vigente, o condomínio pode entrar com o processo de execução da dívida e citar o morador que terá 72 horas para efetuar o pagamento das taxas em atraso. Caso o morador ainda assim não efetue o pagamento, ele sofrerá penhora online dos seus bens, ou seja, tudo que o condômino tiver em sua conta bancária será direcionado para quitar a dívida com o condomínio. Se o morador não possuir dinheiro na conta terá os bens penhorados e correrá o risco de perder até mesmo o imóvel.
