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Você já ouviu falar sobre o Airbnb? O serviço de locação e hospedagem Airbnb chegou ao Brasil no ano de 2012 e vêm sendo cada vez mais utilizado para complementar a renda familiar. Porém, o uso desse aplicativo por moradores de apartamentos abriu uma discussão entre síndicos, condomínios e condôminos, o que vem aumentando e ainda mais as discussões sobre o uso dessa ferramenta e, também, as disputas judiciais.
Condôminos adeptos a esse tipo de tecnologia defendem seu direito à propriedade e a utilizar o aplicativo de hospedagem, mas alguns síndicos e vizinhos não concordam e querem proibir a utilização do Airbnb dentro de condomínios. Quer saber mais sobre esse assunto? Continue acompanhando o nosso post de hoje!
É possível locar uma unidade pelo Airbnb?
A locação residencial é regulada através da Lei 8.245/1991, que prevê as seguintes situações:
- 1ª locação típica por mais de 90 dias, normalmente feita pelos contratos de 30 meses;
- 2ª locação por temporada, contratos de até 90 dias.
Geralmente se costuma pensar que a locação pelo Airbnb se enquadra na segunda situação, no tentando, não é bem assim. O artigo 1º aponta que outros tipos de acordos diferentes aos apresentados nas situações anteriores, seguem regulados pelo Código Civil ou ainda por leis específicas.
Em parecer técnico, a Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, diz entender que “exploração da unidade na modalidade de hospedagem” é regulado pela Lei 11.771/2008 que se refere às hospedagens para turismo. Por isso, há um consenso entre a Comissão que o Airbnb não deve ser utilizado em condomínios residenciais, pois não comportam a modalidade de hospedagem.
Seguindo a linha de raciocínio da Comissão, pode-se entender que a hospedagem por períodos curtos, como ocorre no Airbnb, pode distorcer a finalidade dos condomínios residenciais. Então, o direito de propriedade se depara com uma limitação na função social da propriedade, ou seja, o proprietário da unidade não pode tudo. Quem vive em condomínios deve respeitar as regras estabelecidas pela Convenção, que é a lei geral que rege o condomínio, e Regimento Interno.
Por isso, se o condomínio possui como finalidade o uso residencial, a lei estabelece que os condôminos não possam oferecer uma destinação diferente à sua unidade. Mas, os condôminos podem colocar ações na Justiça, embasados no direito à propriedade, tentando garantir a oportunidade de alugar a sua unidade por curtos períodos utilizando o Airbnb.
O que diz a Justiça sobre este assunto?
A Justiça brasileira já apresentou alguma decisões referentes a utilização do Airbnb para locação de unidades em condomínios residenciais. Algumas dessas decisões apresentam que o condomínio pode sim exigir que os moradores apenas utilizem suas unidades para fins residenciais, mas isso deve constar na Convenção.
Usar a modalidade de hospedagem sem o consentimento do condomínio é considerado uma infração à finalidade de do condomínio e, também, ao Código Civil. Fazendo isso, o morador pode ser, primeiramente, advertido, após isso multado, multado em dobro e até mesmo ser classificado como antissocial, pois possibilita o livre acesso de estranhos ao condomínio, colocando em risco a segurança de todos.
As decisões contrárias ao Airbnb, já tomadas pelo Judiciário, formam uma jurisprudência para novas ações. O argumento principal usado para sustentar a decisão contrária é o desvio de finalidade do condomínio, podendo prejudicar a segurança e o sossego de todos os moradores. De modo geral, os juízes vêm compreendendo que a locação por diária é usada exclusivamente por meios de hospedagem, como hotéis, pousadas e flats, por exemplo.
No entanto, caso o condomínio queira permitir a utilização das unidades para hospedagem através do uso de Airbnb e similares, isso deverá estar especificado na Convenção do Condomínio através da modificação do documento. Para isso, é necessário ter a aprovação de ⅔ dos condôminos, como está previsto no artigo 1351 do Código Civil.
Após a alteração da Convenção ser realizada, o condomínio deverá cumprir com uma série de requisitos para passar a ser considerado um ambiente propício para hospedagem, criando regras para o uso das áreas comuns e atendendo as necessidades de regularização estabelecidas pelo Decreto 7381/2010.
