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Existem várias normas e leis específicas que regulamentam a vida em condomínios e asseguram uma convivência pacífica entre os moradores que dividem esses espaços. O Código Civil para condomínios (Lei nº 10.406/2002) é a principal lei que trata sobre os direitos e obrigações dos síndicos e condôminos.
É baseado nessa legislação que os gestores irão se respaldar para a criação da Convenção do Condomínio e também do Regimento Interno, assim como para a organização das Assembleias. Esse documento reúne as principais questões em torno das atribuições de responsabilidade do síndico e moradores, que precisam ser respeitadas por todos.
Por esse motivo, o conhecimento dessa legislação é indispensável para evitar situações que podem acarretar em ações judiciais contra o condomínio e prejuízos para a gestão condominial. Em certos casos, o síndico corre o risco de ser responsabilizado civil ou criminalmente podendo, até mesmo, responder judicialmente caso haja o descumprimento das regras de convivência a ponto de colocar em risco a segurança patrimonial ou dos outros moradores.
Além de conhecer bem a legislação que rege suas tarefas e responsabilidades na gestão condominial, o síndico precisa manter uma comunicação ampla com os moradores sobre as principais disposições da lei para que todas as normas sejam respeitadas.
O Código Civil também apresenta um conjunto de normas específicas para casos de inadimplência no condomínio, problema cada dia mais comum na realidade dos condomínios brasileiros.
Quando se caracteriza inadimplência?
A inadimplência, pode ser considerada já no primeiro dia após o vencimento do boleto condominial, pois o título encontra-se em mora, ou seja, em atraso. Porém, alguns condomínios preferem considerar que a inadimplência se caracteriza a partir do 31º dia desde a não quitação do boleto. Considerando essa linha de interpretação, o período de 30 dias de atraso é tratado como mora.
Como ficam os direitos e as restrições aos inadimplentes?
É exatamente nesse ponto que entra o papel do Código Civil para os casos de inadimplência. De acordo com o Art. 1.335, Inciso III, do Código Civil, o inadimplente tem o direito de votar nas deliberações das assembleias vetado. Mas o Inciso I do mesmo artigo respalda o direito dele “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, o que inclui piscina e salão de festas, entre outros.
Como funcionam as multas e juros sobre a inadimplência condominial?
- De acordo com o novo Código Civil, a multa por atraso em pagamento deve ser de 2%;
- Já os juros devem ser os contidos na Convenção. Caso a convenção seja omissa, devem respeitar o patamar de 1% ao mês. Para aumentar os juros, é necessário fazer uma alteração na Convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos;
- A multa também é válida para condomínios com Convenções anteriores ao novo Código Civil, que entrou em vigor em 11/1/2003;
- Nesse caso, a cláusula da Convenção que prevê multa maior que 2% perde automaticamente a validade legal, não sendo necessário, portanto, alterá-la;
- As dívidas anteriores à entrada em vigor do Código Civil (11/1/2003) possuem a multa que a Convenção do condomínio estipulava à época, até o teto de 20%;
- Atrasos em rateios extraordinários obedecem às mesmas regras;
- A multa de 2% não vale para o atraso de penalidades decorrentes de desrespeito ao Regulamento Interno.
Quando iniciar a cobrança dos condôminos inadimplentes?
O período mais comum para a formalização da cobrança é a partir do 31º dia. Mas cada gestão utiliza uma estratégia. De maneira geral, há certo consenso de se fazer, num primeiro momento, a cobrança amigável e extrajudicial, deixando a judicial apenas a partir do 90º ou, mesmo, 120º dia.
Durante esse período, os síndicos podem recorrer à empresas especializadas de cobrança, que podem atuar de forma extrajudicial, enquanto houver possibilidades de negociação. Esse intervalo entre 90 e 120 dias antes da ação judicial é utilizado por essas empresas para se tentar um acordo amigável.
Pode ser aplicada uma multa punitiva?
Depende. A multa punitiva está estabelecida no artigo 1337 do Código Civil, para o condômino que tipo de devedor que reiteradamente não está em dia com as suas obrigações no condomínio. Porém, para se aplicar a multa, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial, é preciso que haja aprovação em assembleia, com deliberação de três quartos dos condôminos. Veja o que diz o Código Civil:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
É possível conceder descontos sobre o valor total da dívida?
O síndico não está autorizado a oferecer concessão de qualquer desconto ou redução dos acréscimos legais decorrentes da inadimplência, sob pena de responder pelos prejuízos que causou aos demais condôminos, que tiveram que arcar com a cota do inadimplente por meio de rateios.
