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Existem v\u00e1rias normas e leis espec\u00edficas que regulamentam a vida em condom\u00ednios e asseguram uma conviv\u00eancia pac\u00edfica entre os moradores que dividem esses espa\u00e7os. O C\u00f3digo Civil para condom\u00ednios (Lei n\u00ba 10.406\/2002) \u00e9 a principal lei que trata sobre os direitos e obriga\u00e7\u00f5es dos s\u00edndicos e cond\u00f4minos.
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\u00c9 baseado nessa legisla\u00e7\u00e3o que os gestores ir\u00e3o se respaldar para a cria\u00e7\u00e3o da Conven\u00e7\u00e3o do Condom\u00ednio e tamb\u00e9m do Regimento Interno, assim como para a organiza\u00e7\u00e3o das Assembleias. Esse documento re\u00fane as principais quest\u00f5es em torno das atribui\u00e7\u00f5es de responsabilidade do s\u00edndico e moradores, que precisam ser respeitadas por todos.
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Por esse motivo, o conhecimento dessa legisla\u00e7\u00e3o \u00e9 indispens\u00e1vel para evitar situa\u00e7\u00f5es que podem acarretar em a\u00e7\u00f5es judiciais contra o condom\u00ednio e preju\u00edzos para a gest\u00e3o condominial. Em certos casos, o s\u00edndico corre o risco de ser responsabilizado civil ou criminalmente podendo, at\u00e9 mesmo, responder judicialmente caso haja o descumprimento das regras de conviv\u00eancia a ponto de colocar em risco a seguran\u00e7a patrimonial ou dos outros moradores.
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Al\u00e9m de conhecer bem a legisla\u00e7\u00e3o que rege suas tarefas e responsabilidades na gest\u00e3o condominial, o s\u00edndico precisa manter uma comunica\u00e7\u00e3o ampla com os moradores sobre as principais disposi\u00e7\u00f5es da lei para que todas as normas sejam respeitadas.
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O C\u00f3digo Civil tamb\u00e9m apresenta um conjunto de normas espec\u00edficas para casos de inadimpl\u00eancia no condom\u00ednio, problema cada dia mais comum na realidade dos condom\u00ednios brasileiros.
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Quando se caracteriza inadimpl\u00eancia?<\/strong> A inadimpl\u00eancia, pode ser considerada j\u00e1 no primeiro dia ap\u00f3s o vencimento do boleto condominial, pois o t\u00edtulo encontra-se em mora, ou seja, em atraso. Por\u00e9m, alguns condom\u00ednios preferem considerar que a inadimpl\u00eancia se caracteriza a partir do 31\u00ba dia desde a n\u00e3o quita\u00e7\u00e3o do boleto. Considerando essa linha de interpreta\u00e7\u00e3o, o per\u00edodo de 30 dias de atraso \u00e9 tratado como mora. Como ficam os direitos e as restri\u00e7\u00f5es aos inadimplentes?<\/strong> \u00c9 exatamente nesse ponto que entra o papel do C\u00f3digo Civil para os casos de inadimpl\u00eancia. De acordo com o Art. 1.335, Inciso III, do C\u00f3digo Civil, o inadimplente tem o direito de votar nas delibera\u00e7\u00f5es das assembleias vetado. Mas o Inciso I do mesmo artigo respalda o direito dele “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, o que inclui piscina e sal\u00e3o de festas, entre outros. Como funcionam as multas e juros sobre a inadimpl\u00eancia condominial?<\/strong> Quando iniciar a cobran\u00e7a dos cond\u00f4minos inadimplentes?<\/strong> O per\u00edodo mais comum para a formaliza\u00e7\u00e3o da cobran\u00e7a \u00e9 a partir do 31\u00ba dia. Mas cada gest\u00e3o utiliza uma estrat\u00e9gia. De maneira geral, h\u00e1 certo consenso de se fazer, num primeiro momento, a cobran\u00e7a amig\u00e1vel e extrajudicial, deixando a judicial apenas a partir do 90\u00ba ou, mesmo, 120\u00ba dia. Durante esse per\u00edodo, os s\u00edndicos podem recorrer \u00e0 empresas especializadas de cobran\u00e7a, que podem atuar de forma extrajudicial, enquanto houver possibilidades de negocia\u00e7\u00e3o. Esse intervalo entre 90 e 120 dias antes da a\u00e7\u00e3o judicial \u00e9 utilizado por essas empresas para se tentar um acordo amig\u00e1vel. Pode ser aplicada uma multa punitiva? <\/strong> Depende. A multa punitiva est\u00e1 estabelecida no artigo 1337 do C\u00f3digo Civil, para o cond\u00f4mino que tipo de devedor que reiteradamente n\u00e3o est\u00e1 em dia com as suas obriga\u00e7\u00f5es no condom\u00ednio. Por\u00e9m, para se aplicar a multa, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial, \u00e9 preciso que haja aprova\u00e7\u00e3o em assembleia, com delibera\u00e7\u00e3o de tr\u00eas quartos dos cond\u00f4minos. Veja o que diz o C\u00f3digo Civil:
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