{"id":1188,"date":"2019-01-21T21:54:33","date_gmt":"2019-01-21T23:54:33","guid":{"rendered":"https:\/\/gicondominial.com.br\/?p=1188"},"modified":"2019-08-24T19:59:15","modified_gmt":"2019-08-24T19:59:15","slug":"como-e-feito-o-rateio-no-condominio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gicondominial.com.br\/blog\/como-e-feito-o-rateio-no-condominio\/","title":{"rendered":"Como \u00e9 feito o rateio no condom\u00ednio?"},"content":{"rendered":"

Tempo de leitura: 5 minutos<\/small><\/p>

Um debate que costuma sempre causar muita pol\u00eamica dentro dos condom\u00ednios \u00e9 sobre como \u00e9 feito o rateio das despesas. Embora seja um procedimento bastante comum na rotina dos condom\u00ednios, o assunto acaba gerando d\u00favidas em muitos s\u00edndicos e cond\u00f4minos, culminando em alguns casos, em questionamentos na justi\u00e7a sobre a legalidade da maneira como est\u00e1 sendo realizado por alguns gestores.<\/p>\n

O texto do Novo C\u00f3digo Civil que aborda como deve ser realizado o rateio sofreu uma pequena mudan\u00e7a, abrindo margem para mais d\u00favidas de como o processo deve ser colocado de forma legal em pr\u00e1tica. Tire suas d\u00favidas sobre rateios no nosso post de hoje. Confira!<\/p>\n

 <\/p>\n

Rateio de acordo com o Novo C\u00f3digo Civil<\/h4>\n

 <\/p>\n

Na Lei 4.591\/64, que anteriormente regulava os condom\u00ednios em edifica\u00e7\u00f5es estava previsto, no artigo 12, que:<\/p>\n

\u201cCada cond\u00f4mino concorrer\u00e1 nas despesas de condom\u00ednio, recolhendo, nos prazos previstos na Conven\u00e7\u00e3o, a cota-parte que lhe couber em rateio\u201d.<\/p>\n

E, no seu par\u00e1grafo primeiro, ressaltava que:<\/p>\n

\u201cSalvo disposi\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio na Conven\u00e7\u00e3o, a fixa\u00e7\u00e3o da cota no rateio corresponder\u00e1 \u00e0 fra\u00e7\u00e3o ideal de terreno de cada unidade\u201d.<\/p>\n

O texto do Novo C\u00f3digo Civil, que revogou a lei 4.591\/64 no que diz respeito aos condom\u00ednios edil\u00edcios, no artigo 1334, apresenta que deve constar, na Conven\u00e7\u00e3o condominial, uma cl\u00e1usula contendo \u201ca quota proporcional e o modo de pagamento das contribui\u00e7\u00f5es dos cond\u00f4minos para atender \u00e0s despesas ordin\u00e1rias e extraordin\u00e1rias do condom\u00ednio\u201d.<\/p>\n

O artigo 1336, por sua vez, apresentava que \u00e9 dever do cond\u00f4mino, \u201ccontribuir para as despesas do condom\u00ednio, na propor\u00e7\u00e3o de suas fra\u00e7\u00f5es ideais\u201d, caso a Conven\u00e7\u00e3o seja omissa \u00e0 este assunto.<\/p>\n

Na verdade, grande parte das Conven\u00e7\u00f5es prev\u00ea o rateio com base na fra\u00e7\u00e3o ideal. No entanto, tamb\u00e9m podem ser utilizados outros crit\u00e9rios, tais como: pela quantidade de uso, pela propor\u00e7\u00e3o da \u00e1rea ideal no terreno atribu\u00edda a cada apartamento, pela efetiva utiliza\u00e7\u00e3o das coisas e servi\u00e7os comuns, entre outros pontos.<\/p>\n

J\u00e1 as obras devem ser aprovadas previamente em assembleia, com exce\u00e7\u00e3o \u00e0s obras urgentes, necess\u00e1rias \u00e0 habitabilidade do condom\u00ednio. Neste caso, se as despesas forem grandes, a assembleia deve ser convocada de forma imediata para que o s\u00edndico comunique que a obra ser\u00e1 feita.<\/p>\n

De acordo com o C\u00f3digo Civil, obras em locais usados por apenas um ou alguns cond\u00f4minos ser\u00e3o rateadas entre estes: \u201cCC, Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um cond\u00f4mino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.”<\/p>\n

Al\u00e9m disso, cabe ao propriet\u00e1rio da cobertura as despesas de novas impermeabiliza\u00e7\u00f5es e reparos de seu terra\u00e7o: “CC, Art. 1.344. Ao propriet\u00e1rio do terra\u00e7o de cobertura incumbem as despesas da sua conserva\u00e7\u00e3o, de modo que n\u00e3o haja danos \u00e0s unidades imobili\u00e1rias inferiores.”<\/p>\n

 <\/p>\n

Divis\u00e3o por unidade ou Fra\u00e7\u00e3o Ideal?<\/h4>\n

 <\/p>\n

H\u00e1 condom\u00ednios que fazem a divis\u00e3o por unidade, j\u00e1 outros pela fra\u00e7\u00e3o ideal. Por\u00e9m, de acordo com a Lei Federal 4.591\/64 em vigor e o C\u00f3digo Civil, que trazem normativas sobre condom\u00ednios em edifica\u00e7\u00f5es, as divis\u00f5es tanto das despesas ordin\u00e1rias, como \u00e1gua, energia el\u00e9trica, funcion\u00e1rios, quanto das extraordin\u00e1rias, como reformas e aquisi\u00e7\u00e3o de equipamentos, devem ser realizadas com base na propor\u00e7\u00e3o da fra\u00e7\u00e3o ideal.<\/p>\n

No entanto, se a Conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio dispuser em contr\u00e1rio, a divis\u00e3o deve ser feita conforme a conven\u00e7\u00e3o. \u00c9 importante que o s\u00edndico fa\u00e7a valer a Conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, que deve ser uma extens\u00e3o do C\u00f3digo Civil, salvo se ela estiver desatualizada. Nesta hip\u00f3tese, sua atualiza\u00e7\u00e3o \u00e9 indispens\u00e1vel. O rateio das despesas por fra\u00e7\u00e3o ideal \u00e9 uma dire\u00e7\u00e3o para divis\u00e3o dos gastos. Mas, o pr\u00f3prio C\u00f3digo Civil, autoriza que o crit\u00e9rio de rateio das despesas seja diferente em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 fra\u00e7\u00e3o ideal.<\/p>\n

 <\/p>\n

Como fazer a divis\u00e3o?<\/h4>\n

 <\/p>\n

De modo geral, nos condom\u00ednios em que o crit\u00e9rio da divis\u00e3o pela fra\u00e7\u00e3o ideal \u00e9 adotado, as unidades maiores acabam pagando de forma proporcional taxas maiores tamb\u00e9m. Isso devido \u00e0 defini\u00e7\u00e3o da fra\u00e7\u00e3o ideal \u00e9 a metragem das \u00e1reas comuns e de terreno, correspondente \u00e0 unidade aut\u00f4noma de cada cond\u00f4mino.<\/p>\n

Por isso, se for utilizado o crit\u00e9rio da fra\u00e7\u00e3o ideal, \u00e1rea constru\u00edda ou \u00e1rea \u00fatil, com certeza o cond\u00f4mino propriet\u00e1rio de uma unidade com maior metragem arcar\u00e1 com um maior \u00f4nus no pagamento das despesas. Caso o crit\u00e9rio de rateio esteja baseado em cotas iguais (por unidade), a metragem do im\u00f3vel n\u00e3o far\u00e1 diferen\u00e7a alguma na divis\u00e3o de gastos.<\/p>\n

Se voc\u00ea quiser saber mais sobre fra\u00e7\u00e3o ideal, leia este nosso post.<\/a><\/p>\n

<\/h4>\n

Como mudar a divis\u00e3o de despesas no meu condom\u00ednio?<\/h4>\n

 <\/p>\n

Caso a Conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio j\u00e1 possua normas espec\u00edficas acerca do rateio de despesas, estas dever\u00e3o ser cumpridas por todos os cond\u00f4minos, tanto os que possuem unidades residenciais quanto os que possuem unidades comerciais no condom\u00ednio.<\/p>\n

Quando h\u00e1 interesse na modifica\u00e7\u00e3o das normas de rateio, \u00e9 poss\u00edvel que o assunto seja discutido em Assembleia. A altera\u00e7\u00e3o dessas normas dependem da aprova\u00e7\u00e3o de pelo menos 2\/3 (dois ter\u00e7os) dos cond\u00f4minos, de acordo com o que determina o art. 1.351 do C\u00f3digo Civil:<\/p>\n

\u201cArt. 1.351. Depende da aprova\u00e7\u00e3o de 2\/3 (dois ter\u00e7os) dos votos dos cond\u00f4minos a altera\u00e7\u00e3o da conven\u00e7\u00e3o; a mudan\u00e7a da destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio, ou da unidade imobili\u00e1ria, depende da aprova\u00e7\u00e3o pela unanimidade dos cond\u00f4minos.\u201d<\/p>\n

Vale lembrar que para fazer essa mudan\u00e7a, \u00e9 necess\u00e1rio que se observe a Conven\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, a fim de averiguar a forma de rateio das despesas condominiais. N\u00e3o havendo qualquer norma neste sentido, como falamos anteriormente, o rateio \u00e9 efetuado respeitando a regra geral do C\u00f3digo Civil, ou seja, pela fra\u00e7\u00e3o ideal de cada unidade, com fundamento no art. 1.336, I, do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

5 minutos<\/small> Um debate que costuma sempre causar muita pol\u00eamica dentro dos condom\u00ednios \u00e9 sobre como \u00e9 feito o rateio das despesas. Embora seja um procedimento bastante comum na rotina dos condom\u00ednios, o assunto acaba gerando d\u00favidas em muitos s\u00edndicos e cond\u00f4minos, culminando em alguns casos, em questionamentos na justi\u00e7a sobre a legalidade da maneira como est\u00e1 sendo realizado por alguns gestores. 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