O jeito certo de fazer o reajuste da taxa condominial

O momento de realizar o reajuste do valor da taxa condominial é sempre bastante tenso e exige muita atenção, já que seu aumento impacta diretamente no bolso de todos os condôminos. Para que na ocasião o síndico não acumule ainda mais problemas, é fundamental que tanto síndico quanto conselho estejam bem informados da situação financeira do condomínio e das alterações a serem apresentadas em assembleia.

 

Por isso, nada é mais importante que ter o conhecimento antecipado de tudo aquilo que precisa ser feito no condomínio. Assim, no momento do reajuste da taxa, o síndico saberá exatamente como explicar o aumento de valor. Se deve considerar a inflação do período? A idade dos prédios também conta? Como mostrar que o dinheiro solicitado a mais será bem empregado?

 

Pensando em responder estas e outras questões, no nosso post de hoje listamos algumas dicas para você, síndico realizar o reajuste do valor da taxa condominial da melhor forma possível no seu condomínio. 

 

Por onde devo começar?

 

De maneira geral, é no início do ano que grande parte dos condomínios convocam a assembleia geral ordinária para colocar em dia as finanças. Nessa assembleia, também costumam ser aprovadas as contas do ano anterior, pode haver eleição para um novo síndico, entre outras coisas. Na mesma assembleia, o síndico ou a administradora também coloca para aprovação e votação a nova previsão orçamentária, e junto com ela o reajuste da taxa condominial, caso necessário.

 

Posteriormente, caso a previsão orçamentária e a nova taxa não sejam suficientes para oferecer o suporte necessário para suprir as contas do condomínio, pode-se convocar uma assembleia extraordinária para que sejam feitos os ajustes necessários. É importante ressaltar que o reajuste da taxa condominial não precisa acompanhar a inflação, já que muitos dos gastos não mudam conforme esse índice.

 

Quais os principais erros no momento de fazer o reajuste da taxa?

 

Alguns erros no momento de considerar um reajuste da taxa condominial podem acarretar em diversos problemas financeiros para o condomínio. Fique atento aos principais erros cometidos:

 

• Achar que como as contas do condomínio fecharam sem problemas no ano anterior não será necessário fazer a atualização da taxa condomínio.

 

• Não incluir na conta do aumento itens como o dissídio e décimo terceiro salário dos funcionários, além da atualização de contratos de manutenção e de terceirizados.

 

• Fazer uma conta “justa” para a nova taxa, que não deixe margem para qualquer eventualidade que o condomínio possa passar.

 

• Basear o reajuste na inflação, visto que muitos gastos do condomínio não seguem este índice.

 

• Não levar em consideração a média de inadimplência do condomínio.

 

O que deve ser levado em consideração no momento do reajuste?

 

 

Histórico de despesas: como não podia ser diferente, organização aqui também é fundamental. Por isso, ter um histórico bem documentado dos custos, o chamado demonstrativo de despesas, do ano anterior pode colaborar bastante na hora de tirar as dúvidas do que precisa ser reajustado. Para realizar essa conta, deve-se analisar cada item, de maneira separada. Assim é possível saber quando algo exigiu mais do orçamento que o planejado. Dessa forma também é possível perceber se outro ponto, por sua vez, não irá precisar de um novo reajuste.  

 

 

Benfeitorias futuras: na hora do reajuste também é importante saber se o condomínio pretende investir em alguma obra que demande um suporte financeiro maior. Alguns reparos como pintura de fachada, grandes impermeabilizações, ou  reforma de piscinas, quadras e outras áreas comuns, demandam planejamento e orçamentos próprios. Nesses casos, é fundamental deixar claro o que será taxa condominial mensal e o que será destinado para essas melhorias. O indicado é separar as contas por meio de um Fundo de Reservas ou de Obras.

 

Inadimplência: outro ponto determinado pelo histórico do condomínio é seu número de inadimplentes. Com esse dado é possível explicar para todos que porcentagem a mais os adimplentes terão que pagar para que gastos como funcionários, água e luz, sejam cobertos pelo condomínio. 

 

 

Atual situação das contas: a situação financeira atual do condomínio também deve ser levada em consideração no momento da conta. Caso as contas estejam fechando mês a mês com folga e o saldo permanece positivo e considerável, é possível que não haja a necessidade de um reajuste imediato da taxa. Se a situação está parada, não sobra e nem falta dinheiro, o indicado é fazer uma pequena atualização da taxa mensal. No entanto é preciso ter cuidado pois, evitar a atualização da taxa a todo custo pode criar um desequilíbrio nas contas, o que não é recomendável.

 

 

 

Dissídios e outros encargos trabalhistas: outro fator que deve ser levado em conta é o valor do dissídio dos funcionários. Responsáveis por uma grande parte dos custos, a folha de pagamento dos funcionários do condomínio merece muita atenção também no que diz respeito a décimo terceiro salário, férias,  fundo de garantia, entre outras obrigações trabalhistas. O ideal é que esses custos já sejam provisionados mês a mês, para evitar custos extras de final de ano. Além disso, os encargos trabalhistas também devem ser divididos em 12 parcelas, evitando uma possível sobrecarga nos meses de novembro e dezembro. Também se deve pensar no reajuste do contrato de funcionários terceirizados que, apesar de não serem seus contratados, também contam com dissídio.

 

 

Contas fixas (água, luz, gás): todo o consumo de água e luz também devem ser analisado como principais gastos do condomínio. Para fazer a projeção dos custos futuros, vale pesar, além do que foi gasto no ano anterior, possíveis reajustes.  Nesses casos, vale a pena se utilizar uma margem de segurança de pelo menos 5% a 10%.

 

 

Despesas e contratos de manutenção: é importante procurar identificar quais contratos e quais despesas poderão sofrer reajustes durante o ano. Contratos de manutenção de elevadores, por exemplo, representam valores bastante altos e possíveis reajustes não podem ser esquecidos. Por isso, consultar os contratos e negociar com os fornecedores é fundamental. Além disso, deve ser levado em conta também que condomínios mais antigos demandam maiores gastos e possíveis imprevistos com manutenção.

 

 

 

Gastos extras de final de ano: caso seja necessário, deve-se considerar também gastos extras comuns de final de ano, como decoração natalina, caixinhas e abonos para funcionários e prestadores de serviços. Esses itens devem ser colocados na lista de despesas e também separados em 12 vezes.