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Condomínios com número elevado de inquilinos é algo cada vez mais comum. Apesar de não ser o proprietário da unidade, o inquilino reside no condomínio e, portanto, usufrui da mesma maneira das áreas comuns. Mesmo possuindo direitos e deveres semelhantes ao dos proprietários, muitos síndicos ainda possuem diversas dúvidas sobre este tema.
Um ponto importante de se salientar é que o condomínio não possui relação jurídica com o inquilino, mas sim com o proprietário da unidade. Isso quer dizer que o condomínio, ao reportar problemas como multas, realizar cobranças, fazer comunicados de assembleias e até mesmo prestar as contas, deve fazer ao proprietário do imóvel.
Para tirar algumas das dúvidas mais frequentes sobre o assunto, selecionamos 10 questões sobre inquilinos em condomínios para que você, síndico possa obter informações mais claras e precisas sobre este assunto.
1- O inquilino pode ser considerado condômino?
De acordo com os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil, fica estabelecido que em condomínio edilício são considerados condôminos apenas os proprietários da unidade.
2- Quais são as responsabilidades do inquilino no condomínio?
Os custos que devem ser honrados pelos inquilinos dizem respeito à manutenção e ao dia a dia do condomínio, tais como:
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências das áreas comuns;
- Consumo de água, luz, gás e esgoto;
- Manutenção e conservação dos jardins;
- Manutenção e conservação de equipamentos de lazer, como: piscina, sala de ginástica, quadras esportivas, salões de festas, etc.;
- Manutenção e conservação de equipamentos, como: elevadores, bombas hidráulicas, interfones, portões, segurança, entre outros.;
- Rateios de saldo devedor, excluindo apenas os referentes ao período anterior ao início da locação;
- Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado para o custo ou complementação das despesas citadas anteriormente, excluindo apenas caso sejam referentes ao período anterior ao início da locação;
- Salários e encargos trabalhistas dos funcionários;
- Seguro condominial.
3- O inquilino pode ser síndico?
Essa questão irá depender do que está estabelecido na Convenção do condomínio. Em alguns condomínios, esse documento veta a participação não somente dos inquilinos, como também de qualquer outra pessoa que não seja condômina, ou seja, proprietária de uma das unidades. No entanto, essa prática não é tão comum hoje em dia e geralmente não ocorrem problemas em haver um síndico que seja inquilino.
4- Inquilinos podem participar das assembleias?
Esse assunto é bastante complexo e costuma gerar muitas discussões, não se chegando muitas vezes a um consenso. Por isso, vamos expor aqui alguns fatores que levam a interpretação de que o inquilino não deve participar de assembleias e também alguns pontos que levam a acreditar que inquilinos podem sim, participar das deliberações em assembleias.
- Contra a participação:
Alguns especialistas afirmam que o inquilino não pode participar de assembleias em hipótese nenhuma. De acordo com esses especialistas, o Código Civil deixa clara essa informação quando diz que é direito do condômino votar e participar das assembleias, desde que esteja quite com o condomínio. Como esse não seria o caso dos inquilinos, que possuem com o condomínio apenas uma relação de contrato, não seria justa a sua participação em assembleias de condomínio.
“Código Civil, art. 1.335. – São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”
- A favor da participação:
Assim como há especialistas contra, também existem aqueles que são a favor da participação dos inquilinos nas assembleias. Porém, essa participação seria apenas para tomar conhecimentos dos assuntos referentes ao condomínio. Ainda, segundo os especialistas a favor da participação, o voto do inquilino apenas seria contabilizado para situações que tratassem exclusivamente das despesas condominiais.
No entanto, por realmente não haver um consenso na interpretação da legislação, é importante saber o que o seu condomínio acha sobre o tema e como é atualmente. Os inquilinos participam das assembleias? Eles possuem voz nas reuniões ou apenas escutam calados? A convenção do condomínio fala algo sobre esse assunto? Antes de tomar uma escolha, é recomendado fazer esse tipo de investigação e evitar momentos constrangedores para todos.
5- Em caso de multas quem paga, o inquilino ou o proprietário?
O síndico deve sempre cobrar do condômino proprietário, seja o valor de uma multa ou cotas condominiais atrasadas. Mas, o inquilino deverá pagar ao locador qualquer multa que por acaso tome, e isso deve estar presente no contrato de locação.
6- O boleto da taxa condominial deve estar no nome de quem?
É essencial para o condomínio que todos os boletos de taxas sejam emitidos no nome dos proprietários das unidades. Dessa maneira, o condomínio conseguirá fazer a cobrança judicial com muito mais agilidade, caso isso seja necessário.
7- E em caso de inadimplência, quem devo cobrar?
Vale ressaltar que a relação legal sempre será do condomínio com o proprietário. Por esse motivo, é o condômino proprietário quem deve ser acionado de forma judicial quando a taxa não for paga, mesmo quando a responsabilidade em arcar com os custos for do inquilino.
O caráter da dívida da taxa condominial estará sempre ligado ao bem, por isso, caso o inquilino não pague, e o proprietário também não, a unidade poderá responder pela dívida. O mesmo ocorre com o pagamento do IPTU. Por isso, é indicado que o proprietário se responsabiliza pelo pagamento desses tipos de obrigações, não delegando a tarefa ao seu inquilino.
8- O síndico ou administradora devem tirar as dúvidas dos inquilinos?
Tanto o síndico quanto a administradora trabalham para o condomínio, ou seja, para a sua coletividade. Portanto, sempre que possível, devem atender a todos os condôminos, respondendo suas questões e atendendo solicitações, sem fazer distinção entre os moradores.
9- Inquilinos podem reservar áreas comuns?
Não se pode fazer nenhuma distinção entre os moradores também no que diz respeito ao uso das áreas comuns do condomínio. Dessa maneira, o locatário possui direito de usar e usufruir de todas as áreas comuns do condomínio em igualdade de condições com os demais moradores.
10- O inquilino pode cobrar melhorias diretamente ao síndico?
Isso irá depender do tipo de cobrança. Caso essa situação for sobre uma melhoria no condomínio, ele não poderá fazer a cobrança, já que não contribui para esse tipo de benfeitoria. Mas, o inquilino poderá cobrar o síndico quanto à providências referentes a barulhos, infrações ao regulamento interno, entre outros problemas que sejam relacionados ao uso do condomínio.
